天津萬科玻璃廠專案
可行性研究報告
天津萬科興業(集團)****
二零零壹年八月
目錄第一章專案決策背景
1. 內部因素
2. 外部因素
第二章專案概述
1. 專案區位及用地
2.專案宗地現狀
3.專案周邊的社群配套
4.專案周邊環境
5.專案市政配套分析
6.土地**
第三章專案法律及政策性風險分析
1.專案用地取得土地使用權法律手續分析
2.專案合作方式及風險評估
3.總體評價
第四章市場研究
1. 區域市場成長狀況
2. 區域市場**產品特徵
3. 整體市場對本案影響因素
4. 目標客戶、產品及**定位
第五章規劃設計要點
1. 初步規劃設計思路
2. 規劃設計的可行性分析
第六章專案開發計劃
1. 開發機遇
2. 開發週期安排
3. 銷售週期安排
第七章投資收益分析
1. 成本**
2. 稅務分析
3. 經濟效益分析
4. 專案資金**
第八章可行性結論
1. 專案優勢
2. 專案劣勢
3. 結論及建議
第一章專案決策背景
一.內部因素
1.天津萬科公司專案佈局
萬科自92年進入天津市場以來，先後開發了城市花園、萬科中心大廈、世貿廣場、都市花園、萬科新城等專案，其中城市花園、萬科中心大廈位於城市北部的河北區，總面積約17萬平方米，萬科新城位於城市北部的北辰區，面積約60萬平方米。世貿廣場、都市花園雖然位於城市中心地帶，但規模較小。由此可看出，天津萬科的主要專案集中在城市的北部。
反觀天津的總體規劃和城市發展方向，城市中心區向南部方向發展，由城市的行政中心的南遷和友誼路沿線的開發便可看出；城市工業向東發展，重點開發建設海河下游工業區和濱海地區，目前沿津塘路兩側，新建的小區和工業區已將中心市區和塘沽區緊緊的聯在一起。由此看出，萬科的物業分佈與天津的總體規劃和城市發展方向不盡相符。
萬科自92年進入天津市場以來，發展迅速，市場迅速擴大，在操作理念和手法上，均勝人一籌，被公認為天津的地產先鋒，在天津人的心目中已樹立起第一品牌的形象。萬科產品應屬於整個天津市，而不是某個區域。所以萬科有能力，也應該去開發天津的其他市場，讓萬科物業深入天津每個角落。
結合天津的總體規劃和城市發展方向，我們應在天津的西南部、南部、東南部投入更多的關注。目前我司在談的幾個重點專案有：北部地區鐵東路住宅專案，東部地區張貴莊路住宅專案、東部地區天津鋼廠住宅專案，南部地區天津玻璃廠住宅專案，其中玻璃廠專案是各方面條件都比較成熟的專案，該專案正好填補了萬科在城市南部無專案的空白。
2.天津萬科公司經營現狀：
目前天津公司在手有兩個專案，萬科花園新城（含原有新城專案和紅旗農場專案）、東麗湖專案，其中新城專案為在建銷售的專案，東麗湖專案目前處於前期工作階段。新城專案自98年開盤以來熱銷天津市，成為天津公司的主要利潤支柱，但到2002年後新城專案基本開發完畢，主要為資金回籠，東麗湖專案規模大，是公司長遠發展專案，由於區位和產品原因，也不是一短期熱銷房產，不宜作為公司近兩年的利潤支柱，是一個追求穩定開發有節奏銷售為目的的專案。根據集團總部經營計劃要求，天津公司必須再上新專案，要達到每年有3-5個在開發專案，保證天津公司經營利潤指標和萬科產品在天津的市場影響力。
在目前市場呼喚萬科的大好形勢下，天津萬科應充分利用萬科天津地產先鋒的社會地位和市場影響力，抓住機遇，多上新專案，擴大市場佔有率，讓萬科品牌深入到每個天津人心中。
玻璃廠專案區位好，規模適當，發展前景樂觀，可作為公司主要利潤**，可以作為重點發展的專案。同時我司擬在該地塊建設住宅區，消除汙染源，徹底改善周邊居民的生活環境質量，為天津城市建設做出貢獻。
天津公司現狀專案及在談專案分佈:
在開發專案:
已完成專案:
在談專案:
二.外部因素
該專案具有良好的外部環境，其坐落位置處於天津市區的南部, 行政區劃為河西區，該專案所在區域有如下特點和優勢:
①根據天津市總體規劃，西南部地區大部分用地規劃為教育科研、居住及行政辦公用地。
②天津市主導風向為西南風，西南部區域正處於天津市的上風口，遠離工業區，空氣新
鮮，自然條件優越，被公認為居住的上佳區域。
③經濟發展狀況來看，該專案所在的河西區是天津市經濟最發達、最富裕的城區之一，該區的房地產起點一直很高，集中了全市大部分的中高檔樓盤。商品房銷售均價明顯高
於除和平區以外的其他各區。
④規劃在河西區天津賓館地區（友誼路兩側）建設新的市級行政中心，現有市級行政
中心南遷，南部土地升值潛力大。
⑤沿解放南路可方便直達南樓市級商業中心，這裡有十八街麻花、鴻起順飯莊、家樂大
型超市等全國聞名的商業設施。
⑥專案距離規劃的東南半環黑牛城道段不足3公里，東南半環是天津市中心市區規劃路
網中的兩個半環之一，是天津市規劃路網骨架中快速交通體系的重要組成部分，東南
半環的修建對該專案的業主出行將會帶來很大的方便。
⑦專案西北側為梅江居住區，是由市**統一組織建設的大型安居居住區，佔地面積192
公頃,將建設成為以水景和生態環保為主題的高檔居住區，大大改善了該區域居住環
境，使得該區域住宅市場檔次和品位急劇上升。
所有以上各種因素，為萬科在此地塊建設一個高檔居住社群提供一個良好外部環境。
第二章專案概述
一.宗地區位及用地
1.專案區位
該宗地位於天津市區南部,北側緊臨正在建設中的梅江居住區,行政區劃屬於河西區,距離中環線圍堤道段5公里,距離正在建設的東南半環線約 3公里,距離南樓市級商業中心約6公里，距離規劃友誼路市級行政中心約5公里。
專案區點陣圖
2.專案用地
該專案宗地為國有土地，毛地面積約525畝,目前為天津市玻璃廠廠區用地。該宗地擬規劃為居住用地，規劃用地內均為玻璃廠廠區用地，土地權屬明確。按照市規劃院編制的控規要求，用地分析見下表：
3.專案地塊內各種用地**控制性規劃指標:
二.宗地現狀
1.四至範圍:
東至解放南路，南至規劃路，西至衛津河，北至規劃路
2.地勢狀況
專案用地主要為天津玻璃廠的廠區,地勢平坦,場地標高與解放南路標高基本相一致。
3.地上物現狀
地上物主要為玻璃廠的生產廠房和辦公區，另有很少量職工住宅和單身宿舍(約36戶42間房)。廠區內綠化樹木較多（為工廠自己種植，在園林局未登記,可根據規劃要求進行拆除或保留）。
4.空中線路、地下管線、人防、構築物等情況（有無變電站、換熱站等設施？）
（1）專案用地內地下管線較多，但均為玻璃廠自用管線，沒有橫穿廠區市政的管線。
（2）專案用地內沒有需要保留的文物等設施。
（3）專案用地內的鐵路為玻璃廠自用的鐵路專用線，可根據規劃要求拆除。
（4）專案用地西側有一個40平方米的人防設施，處於規劃的衛津河綠化帶內，對項
目建設無影響。
（5）專案用地內有玻璃廠自己打的2口熱水井（在地熱辦有登記），出水溫度50℃左
右,可根據規劃予以保留,可為專案提供一部分熱水。
5.地質情況
場地原為農田，廠區已有50年曆史，無不良工程地質條件。
廠內植被玻璃廠正門
衛津河和南部水面**？
三.專案周邊的社群配套
1.周邊3000米範圍內的社群配套
總的來說，玻璃廠周邊原為工廠區，基本社群配套比較少，不足以為專案提供服務，該專案在規劃實施時應考慮佈置相應數量的生活配套設施。
2.宗地周邊3000米外可輻射到的主要公共設施如下(主要指南樓商業片區和友誼路沿線):
綜合分析，從該專案沿主幹路網乘車20分鐘內可方便到達以下二箇中心，一是南樓市級商業中心，二是規劃的友誼路市級行政中心，這些中心的設施能輻射為該專案服務。
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