常熟虞山鎮高新區x專案前期市調簡報
（參考小樣）
李志平2016-6-16
報告前言
個人觀點：開發前期應該調研什麼？
一般而言，每個房地產專案在開發的前期都會對地塊的價值、投資開發環境、市場供需狀況、市場競爭狀況等各種市場變數進行分析和研究，以期對專案進行整體的可行性分析並對市場定位提供依據迴避風險。
特別是商業地產、工業地產會因為其客戶需求的特殊性、利益協調的多樣性和贏利模式的不確定性，所以更需要在開發前期進行市場調查和研究。但是，從市場調查和研究本身並不能得出市場定位的結論，他們的作用僅限於驗證或者為市場定位尋找依據。
從個人房產從業過程中的總結，我認為主要從以下幾個方面：包括經濟環境的分析和研究、區域城市結構調查與發展規劃、商業發展規劃和政策研究、區域零售市場調查與分析、典型性調查與研究、未來商業地產的**量分析、消費者消費行為的調查與研究、立地條件研究、商圈的確定和研究以下幾方面內容進行展開，希望和您一起**。因此，我所做的這個樣本報告也從以下幾個方面來簡單描述。
一、基礎經濟資料的分析和生活結構研究
1、總人口數及地區人口結構、職業構成、家庭戶數構成、收入水平、消費水平等
2、gdp發展狀況及產業結構情況（參考）
3、全市商業趨勢情況
4、城鄉居民的人均可支配收入
二、區域結構調查與發展規劃調查
1、公共設施狀況交通體系狀況(含道路狀況、通行量)
2、城市性質與功能特點
3、各項城市的機能
三、商業發展規劃和政策研究
四、區域商業結構或同類市場的調查與分析
前面所要調查的內容主要是巨集觀經濟形勢、政策等方面的研究，區域商業結構或同類市場的調查與分析是我們常講的商業普查。它不僅反映區域內零售業經濟活動的指標和商業特徵，而且其綜合反映的各項指標和內容為專案的市場定位、業態設計、經濟效益**提供定性的參考分析。
但內容的取得必須通過商業普查，對區域內經營商戶從經營內容、商鋪面積、租金、員工數量、營業額、經營狀況、存在的問題、發展和經營動向等進行調查，通過反映的一般性的問題，分析能否得出普遍性的結論。
五、典型性調查與研究
針對同行業類別的專案進行調研。
六、未來商業地產或工業地產的**量分析
在一個區域內做商業地產，必須首先調查該區域未來商業地產的**量、業態規劃和設計，它最終取決於租賃和銷售後的經營如何去支撐。
七、消費者消費行為的調查與研究
八、立地條件研究
除對區域內各種因素進行研究外，具體專案所處位置的立地能力也是非常重要的一個研究要素。立地力是指擬規劃商業周圍的環境和其本身的因素對後期運營的影響。
商業的前期調查和研究以上只是必須的調查內容，仍有許多資料需要針對具體的項
目進行調查，如周邊客戶**量等等，市場調查只是手段，不是最終的目的。
九、目標客戶群及潛在客戶群的市調
市場現有客戶群、潛在客戶群的市調；目標市場供給、需求以及結構型別的市調。
十、網際網路+在產業園及工業地產中的應用與潛在政策引導分析
國內傳統工業地產企業在新形勢下面臨的新機遇與挑戰，帶來網際網路思維融合工業地產產業的新思考。工業地產行業市場規模與電商未來空間**；工業地產企業轉型電子商務戰略分析；工業地產行業電子商務運營模式分析；工業地產主流網路平臺比較及企業入駐選擇以及工業地產企業進入網際網路領域投資策略分析。
如今，網際網路深入人們的工作生活，網際網路的作用越來越凸顯，它改變了工作與生活方式，打破了人與人之間的隔閡，消除了資訊不對稱。對於產業園區來說，網際網路可以帶動園區人才、資訊、資金的連結，依託園區連結城市、連結創新、連結服務、連結生活，改造傳統產業園區，將網際網路資源整合到產業園區裡面，對園區企業進行服務，顛覆傳統的招商模式，創新產業園服務內容，為產業園提供了更多的渠道、更全面的資訊、更開放的思路，讓產業園自身產生裂變。同時網際網路可以將傳統的產業園區打造成新式產業園區，創造更加便利、更加高效、更加舒適的智慧園區，解決產業園區面臨的惡性競爭和同質化嚴重兩大難題，將資源招商型向品牌經營型轉變，將企業集中型向產業集聚型轉變，從而實現傳統園區向智慧園區成功轉變。
上述觀點論述中參考部分資料形成，鑑於時間有限，難免存在疏漏之處，盡請您批評指正。
市調目錄（思路）
目錄第一階段：市場調研與分析
第1部分：專案基本情況調研
一、專案地段
二、專案規劃及用地技術指標
三、專案周邊城市規劃、商業環境、道路交通等條件
四、專案周邊商業基本售價和租金情況
五、發展商的近期開發目標及遠期開發目標
六、swot分析
七、專案地塊價值分析
第2部分：本地市場調研
一、城市綜合情況調研
1、城市區位
2、城市經濟綜合情況
3、城市人口結構、居民收入水平及消費狀況
4、城市整體規劃
5、2016常熟土地出讓橫向比較分析
6、2013-2016房產市場走勢資料分析
7、房地產巨集觀經濟環境分析
1）、常熟市gdp增長情況
2）、常熟市產業結構分析
二、城市支柱產業和特色產業情況調研
三、本地同類市場調研
四、城市商業、工業地產市場（樓面價、執行層面等）
五、城市商鋪、園區投資者市場分析
第3部分：同型別城市同類市場、上下游市場專項調研
一、主要調研地點的選取
二、主要調研內容
三、上游城市、同類城市部分商戶訪談
四、同類城市同類市場一般規律總結
五、常規園區經營業態細分
第二階段：專案多向定位及可行性分析
第1部分：多向定位的方向
一、常見的同類市場專案分類
二、常見的同類市場建築規劃模式
三、一般地級市同類市場型別及基本特徵
第2部分:各種定位的概念規劃、相關商家的訪談論證
一、概念規劃
二、相關商家訪談論證
三、各種定位的銷售、經營收益、開發經營風險分析第三階段：專案唯一性定位和建築規劃設計建議第一部分：專案多向定位橫向比較及傾向性定位建議
第二部分：專案業態規模的量化
一、專案業態規模的量化
二、專案有關配套規模的量化
第三部分：專案建築規劃設計建議
一、專案建築規劃綱要
1.第一階段：專案規劃設計建議
2.第二階段：專案建築設計建議
二、專案裝飾設計綱要
三、完善商業地產服務鏈
以上為前期市調、定位的部分內容摘要。
以下為今天收集到的相關資料。
附件a資料（近半年土拍樓面**）
20160101-20160616常熟商服類地塊成交情況
附件b政策導向
1、**今後扶持的商服用地的投資方向，應為獨資、合資或合作經營以下專案：
2、常熟虞山對外宣傳圖導向：**意在突出常熟產業園示
範作用附件c2015商服用地簡析圖：蘇州商業市場成交面積變化情況
2015年商業市場成交同比微幅**
2015年，蘇州商業市場共計成交面積48.08萬平方米，同比2014年**0.3%,變化幅度極小，但全年成交水平處於近年較高水平。
從月度走勢來看，2、3月份成交量最低，僅有2萬平左右，12月份最高，成交量突破8萬平，下半年成交好於上半年。
資料**：creis 中指資料
2015年蘇州土地市場運**況
土地**情況
土地**量同比跌幅達16.22%
2015年，蘇州市土地**面積為1859.30萬平方米，同比**16.22%。如圖所示，2011年全市土地**量為近6年最高，達到4102.31萬平方米。2015
年土地**量逐年下降，官方對於土地的**把控較嚴，在供不應求的**下，吸引了大量開發商競相爭奪。值得一體的是，今年蘇州首次採用了網上掛牌出讓競買方式進行土地出讓，實現了土拍從現場到網路的轉變。
蘇州2015年商業市場成交面積（m 2)月度走勢
圖：蘇州土地推出量情況
資料**：creis中指資料
2015年住宅用地與商業/辦公用地推出合計佔比近六成
從2015年蘇州各性質土地推出情況來看，住宅用地全年**面積888.48萬平方米，佔比47.79%;商業/辦公用地**202.
94萬平方米，佔比10.91%,兩者合計佔比58.70%，而工業及其他用地**767.
88萬平方米，佔比達41.30%。
圖：2015年蘇州各性質用地**結構
資料**：creis中指資料
隨著蘇州被劃入特大型城市，常熟、崑山等附屬城市以及蘇州城區的城市發展也將進一步提速。城市建設方面，地鐵線路繼續擴張，規劃線路已至吳江、崑山及附近各縣市，城市基建的推進讓蘇州市的城市立體交通體系不斷完善，為蘇州市樓市未來的穩定向好發展築底。3
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